Mietrecht
Welche gesetzlichen Grundlagen gibt es?
Grundsätzlich ist für jedes Mietverhältnis vorab zu klären, welche gesetzlichen Bestimmungen anwendbar sind, um die jeweiligen Gestaltungsmöglichkeiten im Vertrag abklären zu können oder überprüfen zu können, ob Ihr Vermieter sämtliche gesetzlichen Regelungen, etwa betreffend Mietzinshöhe oder auf den Mieter überwälzten Erhaltungspflichten eingehalten hat.
Relevant sind in diesem Zusammenhang insbesondere das Mietrechtsgesetz (kurz: MRG), das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (kurz: ABGB) sowie das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (kurz: WGG). Aus den jeweils anwendbaren Regelungen lässt sich folglich entnehmen, wie viel Gestaltungsfreiheit bei den einzelnen Bestandteilen des Mietvertrages – etwa Höhe des Mietzinses, Erhaltungspflichten und Tragung von Reparaturkosten, Überwälzung von einzelnen Positionen der Betriebskosten und Aufkündigung des Mietverhältnisses – besteht. Grundsätzlich lassen sich drei wesentliche Gruppen von Bestandsobjekten unterscheiden:
Bestandsobjekte, die in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen und daher der vertraglichen Regelung im Mietvertrag durch die zahlreichen zwingenden Normen des MRG enge Grenzen gesetzt sind.
Weiters Bestandsobjekte, die in den Teilanwendungsbereich des MRG fallen. Dies bedeutet, dass nur einige Bestimmungen des MRG zur Anwendung gelangen (etwa Kündigungsschutz), andere Bereiche jedoch freier geregelt werden können als im Vollanwendungsbereich, wie etwa Mietzinshöhe und Reparaturkosten.
Schließlich jene Bestandsobjekte, die nicht unter das MRG fallen und sohin die weitest gehende Gestaltungsfreiheit bei der Errichtung eines Mietvertrages besteht.
Daneben gibt es noch Bestandsverhältnisse über Objekte, die von gemeinnützigen Bauvereinigungen errichtet wurden und daher in den Anwendungsbereich des WGG fallen.
Wie viel Miete darf verlangt werden?
Hinsichtlich der Höhe des Mietzinses ist zu unterscheiden zwischen Wohnungen, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen und solchen, die dem Teilanwendungsbereich bzw. dem Vollausnahmebereich des MRG liegen.
Beschränkungen des Mietzinses gibt es grundsätzlich nur im Vollanwendungsbereich des MRG, bei den übrigen Wohnungen (Ausnahme: Wohnungen im Anwendungsbereich des WGG, die hier jetzt ausgeklammert werden) im Teilanwendungs- bzw. Vollausnahmebereich des MRG ist der Vermieter in der Festsetzung des Hauptmietzinses grundsätzlich frei.
Für Mietwohnungen im Vollanwendungsbereich sieht das MRG insbesondere die nachfolgenden Mietzinsbeschränkungen vor, wobei die konkrete Beschränkung jeweils vom konkreten Wohnungstyp abhängig ist:
- angemessener Hauptmietzins: Ein konkret zulässiger Betrag wird im MRG nicht genannt, sondern lediglich normiert, dass jener Betrag zulässig ist, der nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen ist.
- Richtwertmietzins: Dieser Mietzins kommt zum Tragen, wenn die Voraussetzungen zur Anwendung des angemessenen Mietzins bzw. den Kategorie D Mietzins nicht vorliegen. Der Richtwert wird dabei durch eine Verordnung des Bundesministeriums für Justiz für jedes Bundesland festgesetzt. Darüber hinaus sind Zuschläge für werterhöhende Umstände bzw. Abschläge für wertmindernde Umstände zu berücksichtigen. Bei diesen Umständen handelt es sich etwa um die Lage des Mietobjektes im Gebäude, die Ausstattung oder ob gewisse Gemeinschaftsanlagen (Waschküche, Kinderwagenabstellraum) vorhanden sind.
- Befristungsabschlag: Bei befristeten Mietverträgen ist pauschal ein Abschlag von 25% vorzunehmen.
Unabhängig vom Anwendungsbereich des MRG sieht auch das WGG Beschränkungen des Mietzinses vor. Hier gilt zusammengefasst, dass lediglich ein kostendeckendes Entgelt verlangt werden darf.
Grundsätzlich sind Vereinbarungen über den Hauptmietzins, die die vom MRG vorgesehenen Grenzen überschreiten, unwirksam.
Zur Feststellung, ob eine solch unzulässige Vereinbarung vorliegt, kann ein Antrag bei der Schlichtungsstelle (bzw. dem Gericht) auf Überprüfung und Rückzahlung des zu viel bezahlten des Hauptmietzinses gestellt werden. Bei einem unbefristeten Mietvertrag ist hierzu eine Frist von drei Jahren ab Abschluss des Mietvertrages vorgesehen, bei befristeten Mietverträgen muss ein solcher Antrag binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses bzw. Umwandlung desselben in ein unbefristetes Mietverhältnis gestellt werden. Bei einem unbefristeten Mietvertrag kann zu viel bezahlter Mietzins für die letzten drei Jahre zurückgefordert werden, bei einem befristeten Mietvertrag für die letzten zehn Jahre.
Was darf von der Kaution in Abzug gebracht werden?
Im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrages wird regelmäßig eine Kaution eingehoben, etwa um bei Schadenersatzansprüchen gegen den Mieter nach Auszug aus der Wohnung einen Haftungsfonds zu haben. Über die Höhe der Kaution gibt es grundsätzlich keine gesetzliche Regelung, nach der Rechtsprechung des OGH muss sie jedoch im Verhältnis zum Sicherstellungsinteresse des Vermieters stehen. Der OGH sieht dies bei bis zu sechs Bruttomonatsmieten als gegeben an.
Nach dem Auszug des Mieters aus der Wohnung ist die Kaution grundsätzlich unverzüglich zurückzuzahlen, sofern sie nicht für berechtigte Ansprüche des Vermieters herangezogen wird.
Der Vermieter darf grundsätzlich dann auf die Kaution zurückgreifen, wenn die Wohnung mit Mängeln bzw. Schäden zurückgestellt wird, die über eine gewöhnliche Abnützung hinausgehen. Unter gewöhnliche Abnützung fallen Schäden, die bei einem normalen Bewohnen unvermeidbar entstehen, etwa Verfärbungen am Boden durch unterschiedlichen Lichteinfall oder eine angemessene Anzahl von Bohrlöchern. Übermäßige Kratzer am Boden, abgeschlagene Fliesen oder Löcher in Türen sowie etwa großflächig durch Kinderzeichnungen bemalte Wände stellen keine gewöhnliche Abnützung dar. Empfehlenswert ist es, den Zustand der Wohnung bei Bezug entsprechend zu dokumentieren, insbesondere wenn bereits Beschädigungen am Mietobjekt vorhanden sind.
Darüber hinaus kann im Mietvertrag auch vereinbart werden, dass der Vermieter die Kaution zur Abdeckung von Mietzinsrückständen heranziehen kann. Wenn dies auch vereinbart wurde, kann in diesem Fall auch eine Verpflichtung zur neuerlichen Aufstockung der Kaution durch den Mieter bestehen.
Wenn der Vermieter bei Auszug des Mieters die Rückzahlung der Kaution aufgrund vermeintlich bestehender Schadenersatzansprüche verweigert, kann der Mieter bei der Schlichtungsstelle (bzw. dem Gericht) einen Antrag auf Überprüfung der rückforderbaren Kaution stellen.
Gerne berate ich Sie vor Abschluss eines Bestandsvertrages beziehungsweise errichte für Sie den entsprechenden Vertragsentwurf, der auf die individuellen Gegebenheiten des Bestandsobjektes angepasst und nach Ihren Bedürfnissen im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten angepasst wird.
Umgekehrt berate ich Sie als Mieter in Bezug auf einen von Ihnen abgeschlossenen Mietvertrag, wenn sich etwa Ansprüche auf Mietzinsminderung ergeben oder die Kaution nach Rückstellung des Bestandobjektes nicht oder nicht in voller Höhe ausbezahlt wird und vertrete Sie diesbezüglich auch vor der Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten oder Gericht.
Mag.a Elisabeth Kaser
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